Etiskah Investasi Rumah ?

Kompleks Grand Serpong 2 Residence Tangerang Selatan (Sumber: Foto Pribadi)

Memangnya apa hubungan rumah sama investasi? Rumah kan semata kebutuhan pokok setiap manusia!

Rumah bukan lagi sekedar kebutuhan pokok melainkan saat ini sudah menjadi instrumen investasi. Perlu kita bahas, etiskah menjadikan rumah sebagai instrumen investasi?

3 tahun terakhir harga rumah naik gila-gilaan, tidak hanya di Jabodetabek melainkan di berbagai kota besar di Indonesia. Selisih cuma satu dua bulan, harga rumah sudah naik puluhan juta. Situasi inilah yang menjadikan orang-orang yang belum punya rumah semakin panik dan buru-buru membeli rumah. Tak mau kalah, orang-orang yang kelebihan duit juga berlomba membeli rumah baru tergiur dengan iming-iming harga rumah yang semakin menggila dalam tempo yang singkat, menjanjikan sebuah gain yang luar biasa.

Memang harga rumah di Indonesia selama ini tidak pernah turun, bahkan kawasan yang sering terkena banjir sekali pun (misal: kelapa gading dan pluit), kecuali rumah yang terdampak lumpur Lapindo atau sekitarnya. Namun, baru baru beberapa tahun terakhir ini saja harga rumah meroket nggak terkira.

Di BSD saja beli rumah sudah seperti beli kacang goreng, laris manis! Bahkan diundi sampai beberapa kali karena begitu banyak peminatnya, padahal harganya 1 M keatas! Wow Luar Biasa! Kaya-kaya ya orang Indonesia!

Di Jakarta sangat sulit menemukan rumah baru yang dijual developer di bawah 1 M! Lha wong di Bintaro, BSD, Serpong, bahkan Tangerang, Depok, ataupun Bekasi yang nempel dengan Jakarta, rumah harga 300 - 400jt saja sudah sulit ditemukan, kalaupun ada lokasinya mblesek dan nggak worth it lah...

Nggak usah jauh-jauh, lha di lingkungan perumahanku saja saat aku beli tahun 2011 harganya masih ada yang 200-an, eh tahun 2013 kemarin harganya sudah 500-an, apa nggak gila tuh!

Aku jadi heran, apa sih yang sebenarnya mengakibatkan harga rumah kok naik gila-gilaan, padahal penghasilan masyarakat Indonesia tidak se-signifikan itu kenaikannya. Idealnya kan kenaikan harga rumah juga mengikuti pertumbuhan penghasilan masyarakatnya. Apa karena pengembang yang suka 'menggoreng' harga rumahnya atau dipicu banyak investor dadakan yang membeli rumah dengan dalih investasi karena tergiur iming-iming kenaikan harga rumah dalam waktu yang relatif singkat?

Pertengahan tahun 2013 kemarin saya jalan-jalan di sekitar BSD, Gading Serpong, Alam Sutra ternyata banyak ruko-ruko dan rumah-rumah mewah berharga milyaran yang masih kosong tak tercium aktivitas penghuninya. Bisa-bisa jadi kota hantu kayak properti-properti di Cina yang dibangun secara masif namun minim bahkan tak berpenghuni.

Itu kasus di perumahan-perumahan kelas atas. Kalau perumahan menengah ke bawah di kompleksku ternyata sampai empat tahun sejak rilis sekitar tahun 2010, sampai saat ini paling baru sekitar 60% yang dihuni oleh pembeli aslinya alias end user. Sisanya masih kosong, ditawarkan dijual, ataupun disewakan. Tentunya investor yang membeli rumah di kompleksku pada awal-awal masa penjualan 3-4 tahun yang lalu akan menikmati keuntungan yang luar biasa jika propertinya terjual saat ini, bahkan jika harganya sudah didiskon 20% dari harga pasar saat ini sekalipun. Kalau pun belum laku bisa mereka sewakan atau kalau yang cuek (karena kebanyakan uang) ya dibiarin kosong.

Kok bisa ya harga rumah senilai 300-500 juta laris manis bak kacang rebus? Coba kita sedikit analisis: misal harga rumah 400 juta, DP 20%, dengan tingkat bunga misalkan 10% dengan tenor pinjaman 15 tahun maka angsuran per bulannya kira-kira sebesar Rp3,5 jt. Penghasilan pemohon KPR minimal paling tidak 10jt per bulan atau kalau join income dengan pasangan ya minimal kalau digabung jumlahnya 10jt, dengan catatan tidak memiliki kredit lainnya di bank. Yah, masih bisa lah untuk pasangan muda yang punya pekerjaan 'mapan' di Jabodetabek. Namun persoalannya uang muka yang 20% atau sekitar 80jt itu darimana??? Apalagi kalau uang tabungan habis buat nikahan tambah bingung lah.

Itu baru untuk rumah seharga 300-500jt yang saat ini paling bertipe 40-an dengan luas tanah standar yang biasanya 72 m2. Mungil sekali, kalaupun mau renovasi nambah kamar ya solusinya renov vertikal nambah lantai. Nah kalau harganya minim 1 M dan luas bangunan lebih dari 70 m2 maka DP yang harus dibayar minimal 30% sesuai aturan BI yang terbaru maka DP saja 300 jt, dan utang yang di KPR-kan 700juta, dengan asumsi tenor pinjaman 15 tahun dan bunga 10% maka cicilan perbulannya sekitar Rp7,6jt maka agar permohonan KPR kita di-approve penghasilan kita minimal sebesar Rp22jt. Untuk pegawai biasa sepertinya angka tersebut sudah tidak masuk akal belum lagi dengan besarnya DP sebesar harga rumah sederhana di pinggiran Jakarta, kecuali baru dapat warisan haha....

Mungkin aku sendiri kalau 3 tahun yang lalu tidak segera membeli rumah, dengan harga rumahku saat ini yang mungkin sudah sekitar 700-an jt, aku tidak kuat membelinya, bahkan dengan kenaikan gaji dan tunjanganku beberapa tahun ini. Aku tidak bisa membayangkan harga rumah beberapa tahun mendatang mungkin harga 1 milyar menjadi harga yang wajar untuk rumah mungil tipe 41/72. Harus berapa lama melunasi cicilannya? 25 tahun? 30 tahun? Sampai pensiun? Atau baru berakhir sampai kita meninggalkan dunia ini? Sungguh mengerikan!

Nah, bagaimana dengan dengan masyarakat yang gajinya pas-pasan 2-3 juta per bulan, bahkan kurang dari itu? Memang pemerintah punya program rumah FLPP dengan bunga rendah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), namun lokasi perumahan ini semakin jauh dari ibukota padahal aktivitas masyarakat berpenghasilan rendah ini berada di ibukota, praktis biaya transport pun membengkak dan lama waktu yang dihabiskan di jalan juga bertambah lama. Maka dari itu banyak rumah murah yang lokasinya sangat-sangat jauh dari ibukota tidak laku. MBR lebih suka mengontrak rumah dekat tempat kerja, dengan risiko tidak punya rumah seumur hidupnya karena harga rumah yang semakin meningkat dari tahun ke tahun.

Salah satu contohnya adalah perumahan murah yang dibangun pihak Perumnas di Parungpanjang Bogor dimana aksesibilasnya yang relatif baik hanya menggunakan moda transportasi KRL dari ibukota, sedangkan alternatif transportasi lainnya sangat jelek. Banyak rumah di Perumahan Bumi Parungpanjang itu yang dibiarkan kosong tak berpenghuni oleh pemiliknya bahkan sudah mulai ambruk terkoyak cuaca.

Kembali lagi ke Investasi Rumah. Investasi kebutuhan pokok yang satu ini memang tidak diharamkan oleh peraturan yang ada. Harga rumah yang terus meroket haruslah mendapat campur tangan oleh pemerintah dengan kebijakan yang tepat.

Berikut beberapa ide yang mungkin bisa menahan liarnya harga rumah saat ini:
1. Pemerintah sudah semestinya memperketat kepemilikan rumah kedua, ketiga dan seterusnya dengan pajak yang lebih besar secara progresif dengan nilai yang cukup signifikan ataupun dengan bunga KPR yang jauh lebih tinggi dari rumah pertama
2. Pemerintah harus mempunyai land bank yang cukup luas untuk menjamin ketersediaan rumah dengan harga yang realistis bagi masyarakat. Hal ini juga untuk mencegah kenaikan harga tanah yang menggila dan untuk penyeimbang bagi developer swasta agar bisa mengerem kenaikan harga rumah yang seringkali dinaikkan dengan seenaknya.
3. Pasangan suami istri harus dianggap satu entitas, maka ketika rumah pertama diatasnamakan suami, sedangkan pasangan tersebut membeli rumah lagi atas nama sang istri harus tetap dianggap sebagai rumah kedua, oleh karena itu seperti kendaraan bermotor dengan pajak progresifnya berdasarkan kartu keluarga dalam hal penentuan pajaknya.
4. Harus ada aturan yang lebih rigid dalam membatasi kepemilikan rumah lebih dari satu.
5. Pemerintah harus mematok pada harga rumah tertentu yang realistis dengan kondisi daerah setempat yang bisa mendapatkan benefit kebijakan khusus dari pemerintah tanpa merugikan pihak developer perumahan tersebut
6. Pemerintah bisa memberikan insentif pajak bagi developer yang membangun rumah murah.

Ketidakmampuan masyarakat dalam membeli rumah seringkali disebabkan oleh besarnya DP dan bunga KPR, untuk mensiasatinya maka perlu:
1. Pemerintah memberikan kelonggaran bahkan meniadakan uang muka pembelian rumah dengan sistem KPR bagi pasangan suami istri yang belum memiliki rumah sama sekali dengan syarat harga rumah masih realistis dengan profil finansial pasangan tersebut (realistis plafon cicilannya). Kesulitan DP lah yang seringkali menjadikan masyarakat untuk menunda memiliki rumah sehingga dimanfaatkan oleh para 'investor' rumah untuk membeli rumah sehingga harga semakin terkerek dan masyarakat yang sebenarnya membutuhkan rumah semakin tidak mampu membayar DP yang semakin meningkat karena harga rumah yang semakin tinggi.
2. Pemerintah tidak boleh tutup mata melihat disparitas antara BI rate dengan bunga KPR saat ini yang rata-rata di atas 5%. Oleh karenanya agar masyarakat yang belum punya rumah semakin mudah memiliki rumah maka perlu kebijakan bunga rendah bagi calon pemilik rumah pertama.
3. Pembangunan memperbanyak rusun murah bagi MBR di pusat kota.

Saat ini pemerintah menerapkan DP 30% untuk rumah dengan luas bangunan di atas 70 m2. Namun, banyak developer yang mengakali kebijakan tersebut dengan me-mark up harga rumah saat pengajuan kredit di bank sehingga DP bisa diminimalkan dari yang seharusnya. Kebijakan ini dirasakan tidak efektif.

Beli rumah untuk investasi, mengapa selama ini pemerintah terkesan cuek dengan fenomena ini? Padahal rumah itu kebutuhan pokok bukan sarana investasi. Praktek ini seperti halnya membeli banyak kebutuhan pokok misal beras, gula, minyak goreng, bahkan BBM alias menimbunnya dan memicu kelangkaan suplai di pasaran sehingga harganya naik dan akhirnya si penimbun menjual timbunannya dengan harga yang tinggi. Nah, apakah kalau beli banyak rumah dengan keinginan mendapatkan gain yang tinggi pada masa datang yang secara tidak langsung kita turut berperan dalam meroketnya harga rumah disamping peran developer yang gemar manaikkan rumah dengan seenaknya. Apakah tidak merasa bersalahkah kita ketika banyak teman, tetangga, ataupun masyarakat yang tidak 'sekaya' kita kesulitan untuk mempunyai rumah sendiri dan menjadi 'kontraktor' seumur hidupnya.

Berbeda halnya jika kita investasi terhadap barang-barang non pokok, semisal emas. Kalaupun kita mampu membeli banyak emas bahkan menimbunnya, berhubung emas bukan kebutuhan pokok maka itu tidak masalah. Lain halnya jika kita menimbun kebutuhan pokok yang pada akhirnya memberikan kesulitan bagi masyarakat lainnya, tindakan kita tersebut adalah kriminal dan agama pun mengharamkannya.

Cicilan KPR yang Mencekik

Malam hari sebelum Pilpres, aku dikejutkan SMS dari Ibuku memberitahukan kalau cicilanku KPR BTN per Agustus mendatang menjadi sekitar 3,74 jt dari sebelumnya 2,68 jt. WOW... Lebih dari 1 juta naiknya??? Lebih dari 30%!

Ini Bunyi SMS-nya:

"BTN Arcoll5
Yth, Bpk/Ibu SONY HARTONO, Shubungn dgn pnysuaian suku bunga kredit, Angsrn KPR/KGM sdr saat ini Rp. 2.689.000 t.m.t 01/08/14 brubah menjd Rp. 3.742.100, Info Hub Contact Center Bank BTN 500286.Tks"

Kok aneh ya, malah Ibu yang di-sms, mengapa tidak sms langsung ke aku, padahal nomorku yang ada di database BTN masih aktif. Saat itu tidak bisa langsung kukonfirmasi ke BTN, dan baru kukonfirmasi pagi tadi dengan pertimbangan pas pada hari dan jam kerja.

Kutelpon call center BTN (021)500286 dan langsung nyambung dengan salah satu mbak call centernya yang cukup ramah tapi aku lupa bertanya siapa namanya. Aku bertanya kepada si Mbak Sisa Utang Pokok-ku masih berapa dan berapa bunga mengambang yang diberlakukan sekarang kok sampai-sampai cicilanku hampir 4jt. Si Mbak menyebutkan sisa pokok utangku adalah 262,...jt, ternyata sama dengan perhitunganku sendiri, tak lupa si Mbak menyebutkan kalau bunga floating efektif per 1 Juli 2014 yang ditetapkan oleh BTN untuk KPR adalah 14%. What......! Ternyata sebesar itu, diluar ekspektasiku sebelumnya pada kisaran 11-12%. Sebelumnya aku memperkirakan kenaikan cicilanku setelah masa promo bunga flat 7.49% selama 2 tahun adalah sekitar 500rb, eh dugaanku ternyata meleset jauh..... Huh!

Ku coba contact dengan teman-temanku di kantor ternyata mereka mengalami hal serupa. Tidak puas hanya kroscek di teman satu kantor, kutelpon temanku di Jakarta yang dulu hampir bersamaan ngambil KPR BTN 2 tahun silam, ternyata cicilannya sudah naik sekitar 1 juta juga! Gila!

Setelah kuanalisis secara pemikiran orang awam, suku bunga KPR tinggi ini adalah efek dari naiknya BI rate sebesar 175 basis poin dalam rentang waktu 2012 s.d. 2013. Aku nggak habis pikir para penentu kebijakan di Bank Indonesia menaikkan begitu drastis dalam tempo waktu yang relatif singkat hanya semata-mata agar Neraca Perdagangan kita yang negatif bisa menjadi positif yang pada akhirnya akan tetap mempertahankan rating surat utang Indonesia di level investment grade atau paling tidak nggak turun lagi, mengerem laju pinjaman agar ekonomi kita tidak overheat dan pada akhirnya secara makro ekonomi kita tetap kuat dan stabil di tengah lesunya perekomian dunia, serta dalam rangka menjaga nilai tukar kita tidak terkoreksi tajam.

Namun apa yang terjadi, strategi tersebut tidak cukup ampuh terhadap keoknya Rupiah di mata dollar AS sampai pernah hampir di kisaran 13.000 per dollar, dan membuat jebol anggaran subsidi BBM. Dan lagi-lagi yang paling dirugikan dengan strategi bunga tinggi BI ini adalah rakyat kecil terutama yang punya KPR dengan bunga mengambang. BI yang seolah tutup mata dengan aksi perbankan yang menaikkan begitu drastis bunga KPR-nya sehingga banyak masyarakat yang kelabakan dengan besaran cicilannya yang baru menyesuaikan dengan suku bunga terakhir. Coba bayangkan nasabah seperti saya yang dulu saat 2 tahun awal KPR menikmati suku bunga rendah 7,49% tiba-tiba harus dicekik dengan suku bunga 14%, Wow.....! Aku nggak bisa membayangkan teman-temanku yang punya cicilan awalnya 4 - 5 jt, sekarang bisa-bisa jadi 6 juta/bulannya. Belum lagi yang punya lebih dari satu KPR, mampuslah orang itu...!

Dulu saat mau mengambil KPR konvensional atau syariah aku percaya diri kalau ekonomi kita terus membaik dan BI rate akan stabil di kisara 5 - 6% dalam waktu yang relatif lama. Dulu saat aku mengambil KPR konvensional, KPR syariah (BTN Syariah) yang menawariku dengan bunga fixed 15 tahun sebesar 13%. mengapa aku tidak mengambil KPR Syariah, karena aku beranggapan kalaupun nanti masanya promo bunga rendahnya berakhir 2 tahun, kalaupuin naik tidak sampai ataupun paling tidak maksimal 13%. Ekspektasiku dimana bunga mengambang paling maksimal 13% ternyata meleset. Sekarang malah 14% Bokkkk!!!

Dengan kondisi seperti ini, kalau pemerintah tidak turut campur menangani masalah bunga KPR ini, sebentar lagi prediksiku di media massa akan banyak berita tentang default (gagal bayar) cicilan KPR. Bagaimana tidak, KPR bunga rendah yang booming antara tahun 2010 s.d. 2012 membuat persentase KPR dalam keseluruhan kredit dari perbankan naik signifikan. Bisa-bisa kalau dulu banknya tidak menganalisis debitur KPR-nya dengan cermat maka potensi default akan semakin besar.

Para pemimpin BI itu tidak pernah merasakan menjadi debitur KPR itu seperti apa, menjadi rakyat kecil itu seperti apa, jadilah kalau mereka tidak pernah mengalami apa yang rakyat rasakan, maka sulit menumbuhkan empati dalam diri mereka dan terbentuklah suatu keputusan yang tidak bijak (berarti bukan kebijakan) dan hanya mengorbankan rakyat biasa.

Semoga pemerintah yang baru nanti tidak menutup mata akan fenomena ini. Jangan biarkan bank-bank itu menghisap darah masyarakat Indonesia sakpenake udele!

InyaAllah aku masih sanggup membayar cicilan itu. Persoalannya sekarang bukan besar kecilnya cicilan yang harus kita bayar, melainkan bisa tidaknya kita membayar cicilan itu. Kalau cicilannya kecil tapi kita nggak mampu bayar kan sama juga bo'ong. Lain halnya kalau cicilannya besar tapi kita masih mampu membayarnya, ya Alhamdulillah berarti Tuhan masih sayang kepada kita dengan memberikan kelancaran rezeki. Jadi kita lebih baik bersyukur masih mampu membayar cicilan itu, daripada terus kita pikirkan bikin penyakit saja! Ha ha.... Toh rezeki sudah ada yang ngatur, kita hanya berusaha dan berdoa saja.

Baca juga:

Menjinakkan Kartu Kredit yang Selalu Menggoda

Mudahnya Proses KPR di BTN

Habitat Terrace Residence (Dok. Pribadi)

Hari ini kakakku melakukan akad KPR di BTN Cabang Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Ini adalah transaksi terbesar yang ia lakukan selama ini. Bagaimana tidak, plafon kredit sebesar 400jt harus ditanggungnya selama 20 tahun. Namun yang membuatku terperangah selain besarnya plafon kredit yang disetujui, juga cepatnya proses pengajuan KPR sampai dengan akad kredit hari ini.

Banyak orang termasuk diriku dulu sewaktumengajukan KPR memerlukan waktu yang relatif lama, mengalami beberapa kali penolakan dari beberapa bank, serta persetujuan plafon kredit yang lebih rendah daripada yang diajukan, sehingga semakin memperbesar DP yang harus dibayar. Namun semua itu tidak terjadi pada kasus kakakku ini.

Sekelumit proses yang akan kuceritakan dari bagaimana dia mengajukan kredit sampai dengan disetujuinya plafon KPR yang diajukan.

1. Tanggal 30 Juni 2013, dia membayar booking fee sebuah rumah di salah satu perumahan di kawasan kelurahan Ciater, Serpong, Tangsel
2. Tanggal 6 Juli 2013 dia menyerahkan berkas-berkas kelengkapan KPR melalui marketing perumahan yang terdiri dari Slip Gaji 3 bulan terakhir, Surat Keterangan Kerja, Fotokopi KTP, KK, NPWP, rekening tabungan 3 bulan terakhir dan Izin Profesinya, Foto, serta formulir pengajuan KPR BTN yang sudah ditandatangani di atas materai 6 ribu rupiah. Statusnya yang masih single jadinya tidak perlu melampirkan fotokopi akta nikah.
3. Tanggal 15 Juli 2013 dia wawancara di BTN Kebon Jeruk
4. Tanggal 22 Juli 2013 dia mendapat email SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit) sebesar 400juta dari BTN tertanggal 18 Juli 2013
5. Setelah melunasi uang muka ke developer dan mendeposit uang sejumlah biaya KPR di rekening BTN, akhirnya tuntaslah semua proses KPR tepat pada hari Senin, 29 Juli 2013.

Total waktu yang dibutuhkan dari pengajuan aplikasi KPR sampai dengan turunnya SP3K tidak sampai 2 minggu. Ini termasuk cepat sekali. Kucermati mengapa bisa secepat itu, aku berkesimpulan sebagai berikut:

1. Berkas-berkas yang dikumpulkan cukup lengkap dan meyakinkan. Gaji sebesar 10juta tentunya cukup memadai untuk plafon sebesar 400jt selama 20 tahun yang mana untuk 2 tahun pertama bunganya fix 7,49% dengan angsuran perbulannya sekitar Rp3,2jt. Jadi masih wajar angsuran per bulannya berkisar 30% dari gaji.
2. Statusnya yang masih single dan tidak ada tanggungan menjadikan biaya hidup relatif lebih sedikit daripada yang sudah menikah, sehingga tidak perlu join income dengan istri saat mengajukan KPR berbeda dengan diriku dulu.
3. Ketiadaan kredit macet dengan status kredit yang lancar tercermin dengan tidak pernah telat membayar kartu kredit membuat kakakku dengan mudah melalui fase BI Checking. Saat mengajukan aplikasi KPR, kakakku hanya punya tagihan cicilan sebesar 300 ribuan yang masih berlangsung selama 11 bulan. Namun hal ini tidak begitu signifikan, berbeda halnya jika kita masih punya tagihan kredit lain yang nilainya mencapai jutaan tiap bulannya, tentunya Bank perlu berpikir panjang untuk memberikan kredit kepada Anda karena dikhawatirkan potensi default (gagal bayar) yang tinggi dari Anda.
4. Pengembang yang bonafit dan sudah mempunyai kerja sama dengan BTN Kebon Jeruk menjadi faktor pendukung yang memperlancar disetujuinya KPR.
5. Izin Profesinya dari Bapepam yaitu WMI, WPEE, dan WPPE yang tidak sembarang profesional memilikinya, membuat pihak Bank semakin yakin akan kemampuan finansial kakakku, meskipun dia bekerja di sektor swasta.

Awalnya selama seminggu setelah wawancara di BTN, kakakku sedikit resah, kok tidak ada konfirmasi ke teman atau atasannya di kantor mengenai profil kakakku. Kemudian aku yakinkan dia, mungkin BTN mempunyai cara yang berbeda untuk konfirmasi, tidak melulu melalui telpon atau datang langsung ke kantor. Ternyata kekhawatiran kakakku tidak beralasan, dan sukses KPR-nya.

Melihat lancar dan mudahnya kakakku dalam mengajukan KPR sampai akad KPR hari ini, mengisyaratkan kalau rumah yang dibelinya itu mungkin benar-benar 'berjodoh' dengannya. Memang benar ungkapan "Beli rumah itu seperti nyari pasangan hidup, alias jodoh-jodohan".

Isu naiknya suku bunga KPR BTN bulan Agustus nanti semakin memacu kakakku untuk mempercepat proses akad kreditnya agar tidak dikenakan bunga baru. Sekarang dia bisa tersenyum lega, setelah hampir setahun ini berburu rumah di Jabodetabek, dan pilihan terakhirnya jatuh di Habitat Terrace Residence yang terletak kurang lebih satu kilometer dari rumahku di Grand Serpong 2 Residence.

Baca juga:

Cicilan KPR yang Mencekik

Tips Pengajuan KPR

Membeli rumah tentunya suatu keputusan yang harus diperhitungkan secara matang. Masalah utama yang sering timbul dalam membeli rumah adalah pembiayaannya. Untuk kalangan menengah ke bawah tentunya akan sangat kesulitan jika harus membeli rumah secara tunai ataupun cicilan bertahap. Nah, Adanya KPR tentu akan sangat membantu dalam kepemilikan rumah. Berikut Tips-Tips dalam mengajukan permohonan KPR:

1. Kita sebaiknya dalam waktu yang bersamaan mengajukan permohonan KPR ke 3 atau 4 Bank sekaligus. Hal ini diperlukan untuk mengantisipasi penolakan dari salah satu Bank, sehingga kita masih mempunyai cadangan calon Bank pemberi KPR
2. Formulir dan berkas-berkas yang dipersyaratkan oleh Bank harus kita lengkapi selengkap-lengkapnya. Fotokopi Buku Nikah, kartu keluarga, rekening tabungan minimal 3 bulan terakhir, KTP, serta slip gaji minimal 3 bulan terakhir. Untuk slip gaji kita tidak perlu mengada-ada, karena jika ketahuan akan memperkecil peluang kita mendapatkan persetujuan KPR dan kalau pun lolos sehingga bisa memperbesar plafon pasti ke depannya nanti akan mempersulit kita dalam mencicil KPR setiap bulannya. Namun, kita perlu mencantumkan pendapatan tambahan selain gaji seperti honor-honor ataupun pendapatan lainnya dengan jelas dan rinci sehingga bisa meyakinkan pihak analis kreditnya. Sebaiknya uang yang kita terima setiap bulannya dari gaji ataupun honor perlu kita masukkan ke tabungan agar dapat tercatat dan memperkuat jika keterangan gaji dan honor yg kita sampaikan benar adanya.
3. Jika dalam aplikasi KPR yang kita ajukan ke berbagai Bank diterima, maka sebaiknya kita memilih Bank yang sudah terpercaya dalam mengelola KPR. Banyak dari Bank-bank yang menawarkan bunga rendah di awal-awal tahun, namun biasanya bank-bank seperti ini akan menaikkan secara drastis bunga KPR-nya jika masa promonya sudah habis. Atau jika tidak mau terkena risiko volatilitas bunga bnank, maka pilihlah KPR dengan bunga yang fixed sampai tenor KPR berakhir yang banyak ditawarkan oleh perbankan syariah, namun biasanya bunganya sedikit lebih tinggi dari rata-rata bunga KPR yang berlaku saat itu.
4. Dalam mengajukan KPR sebaiknya dipertimbangkan memilih bank-bank yang cabangnya terdekat dengan calon rumah kita, agar jika suatu hari ada permasalahan mengenai KPR dan sebagainya akan mudah aksesibilitasnya.
5. Jika pendapatan kita pas-pasan, maka pilihlah tenor KPR yang paling panjang agar tidak memberatkan cicilan kita setiap bulannya.
6. Jika ada pameran properti biasanya ada promo dari Bank-Bank dalam menawarkan produk KPR-nya, maka kita tidak perlu sungkan mengajukan apikasi KPR di pameran itu. Biasanya ada diskon mulai dari Biaya provisi gratis, administrasi gratis, bahkan diskon asuransi kebakaran dan jiwa yang luimayan nominalnya. Dan praktisnya lagi, proses persetujuannya akan lebih cepat karena pihak bank juga dibebani oleh target nasabah.
7. Biasanya setelah 2 minggu kita mengajukan aplikasi KPR akan mendapat konfirmasi dari pihak Bank mengenai disetujui atau tidaknya KPR kita. Oleh karena itu jika lebih dari 2 minggu belum ada respon dari bank, maka kita perlu secara proaktif menelpon pihak bank.
8. Biasanya pengembang perumahan-perumahan sudah bekerja sama dengan Bank-bank tertentu, serta biasanya mereka memberikan bunga yang lebih rendah. Tentunya hal ini akan memudahkan kita dalam mengajukan KPR, namun jika kita rasa tawaran KPR dari bank yang sudah bekerja sama dengan pengembang tersebut tidak menguntungkan bahkan cenderung merugikan, lebih baik kita memilih sendiri Bank di luar walaupun sedikit lebih repot namun tidak akan terjadi penyesalan di kemudian hari.
9. Rajin-rajinlah mencari informasi baik itu dari teman kita yang sudah pernah KPR ataupun dari internet mengenai Bank yang layak untuk menjadi kreditur bagi kita.

Semoga bermanfaat, selamat mempunyai Rumah Baru!

Akad KPR

Ahh....Leganya..... usai juga akad KPR hari ini. 5 Juni 2012, Selasa Kliwon. Akhirnya hari ini telah kujalani akad kredit bersama di BTN Ciputat. Sebetulnya hari ini aku dijadwalkan akad kredit pukul 10.00 WIB tapi sekitar pukul 9.30 aku sudah sampai ke BTN Ciputat ditemani teman kantorku.

Sejak pagi saat aku di kantor, aku sangat bersemangat sekali karena momen yang kutunggu-tunggu selama hampir 9 bulan ini semenjak aku booking sebuah rumah di GS 2 akhirnya datang juga. Aku tak menyangka bisa membayar uang muka, BPHTB dan Biaya KPR yang jumlahnya sekitar 125jt walaupun kucicil sampai 5 bulan, sedangkan plafon kreditku sendiri 285jt. Pagi tadi aku mohon izin ke bosku untuk akad kredit, dan beliau pun mengizinkan dan mendukungku.

Setibanya di bagian KPR BTN Ciputat, disitu sudah ada perwakilan dari bagian legal PT ESL dan selang sekitar 10 menit datanglah sang Notaris yang akan mengesahkan berbagai dokumen akad KPR. Sekitar satu jam lebih aku dijelaskan berbagai macam tentang dokumen2, hak-hak pembeli rumah, dan berbagai permasalahan tentang KPR. Sang Notaris pun dengan sabar menjawab setiap pertanyaanku. Beliau memanduku dalam memparaf dan menandatangani berbagai macam dokumen, lembar demi lembar. Beliau juga membacakan sambil meneliti satu persatu dengan mencocokkan KTP-ku dan poin-poin yang tercatat dalam dokumen-dokumen perjanjian.

Satu hal yang tidak sesuai rencanaku dalam akad kredit tadi siang adalah aku tidak bisa langsung menaikkan status tanahku menjadi SHM dari semula SHGB. Menurut notarisnya dikarenakan developernya sendiri yang mengurus balik nama sertifikatnya, sedangkan jika sang notaris mengurusi akad kredit dengan Bank lain dia selalu menyarankan ke pembeli untuk melakukan peningkatan status tanah menjadi SHM. Nah, solusinya katanya besok jika sertifikatnya sudah atas namaku, aku meminta ke pihak Bank untuk meningkatkan status tanah ke SHM namun menunggu sekitar 6 bulan s.d. 1 tahun biasanya.

Usai akad kredit aku menerima surat perjanjian kredit dengan BTN Ciputat dengan berbagai ketentuan yang sangat banyak yang praktis aku tidak sempat membacanya kala itu, karena aku sudah percaya dengan BTN yang sudah berpengalaman dalam pembiayaan KPR. Aku juga mendapatkan surat keterangan pengambilan kunci dari pihal developer yang rencananya akan dilakukan serah terima kunci pada Sabtu, 9 Juni 2012 esok sesuai permintaanku.

Semoga ini menjadi awal yang baik bagi kehidupan rumah tanggaku yang InsyaAllah Juni ini akan dikaruniai seorang bayi mungil yang akan lahir di dunia ini. Amin.

Pengajuan KPR BTN Untuk Sebuah Rumah Mungil

Senin, 27 Februari 2012, pagi itu aku berangkat lebih awal dari hari-hari biasanya. Aku sangat bersemangat sekali menyambut hari Senin, tidak seperti biasanya. Pukul 5.50 WIB aku berangkat dari kosku di kawasan Kebon Jeruk. Kulajukan motorku ke arah Bintaro menuju kantorku. Sesampainya di kantor pukul 6.30 aku langsung fingerprint dan langsung menuju Ciputat.

Tujuanku ke daerah Ciputat tak lain tak bukan adalah ke Bank Tabungan Negara Cabang Ciputat. Dua hari sebelumnya, hari sabtu aku sempatkan survei dulu lokasi BTN Ciputat biar aku tak susah-susah mencarinya lagi pas hari senin. Mengapa aku harus jauh-jauh ke BTN Ciputat, mengapa nggak di BTN Bintaro saja? Alasannya karena aku mengajukan KPR di BTN Ciputat.

Berurusan dengan KPR tidak pernah sedikit pun terlintas di pikiranku saat aku kuliah atau masa-masa awal aku bekerja. Dulu dalam angan-anganku kalau pengen punya rumah ya beli tanah yang luas dan dibangun sendiri dengan model sesuka hati. Namun, angan-angan itu seakan pupus dengan sendirinya saat aku menginginkan sebuah rumah di Ibukota walaupun tepatnya di pinggiran Jakarta, dimana saat ini kubelum mampu membeli tanah yang relatif luas. Solusinya ya apalagi kalau bukan berhutang ke Bank dengan skema KPR.

Tahun 2011 aku ada rencana untuk membeli rumah, namun kendalanya karena gajiku yang belum memenuhi persyaratan KPR untuk membeli rumah incaranku (walaupun belum kategori idaman). Dengan harga rumah yang hampir 400juta, sudah pasti gajiku yang pas-pasan belum masuk kriteria untuk diberi plafon sekitar 80 % dari harga rumah walaupun dengan tenor 15 tahun. Aku pun memutuskan menunda pengajuan KPR-ku menunggu aku menjadi suami orang dan mempunyai 'modal' kartu nikah. Pernikahanku di Bulan Syawal tahun lalu secara tak langsung memuluskanku untuk mengajukan KPR. Mengapa bisa demikian? Karena aku mengajukan KPR dengan menggunakan skema join income dengan istri agar plafon 30% dari penghasilan untuk angsuran per tahun selama 15 tahun terpenuhi. Tertariklah kami mengajukan KPR ke Bank Mandiri, BRI, dan BTN untuk rumah yang kami inden di GS 2, Tangsel.

Sekitar sebulan setelah pengajuan kami menunggu kabar dari tiap Bank mengenai progress pengajuan KPR kami. KPR kami di BTN tidak ada kabar sama sekali, untuk KPR di BRI kami diberitahu tidak bisa dilanjutkan karena pihak BRI kesulitan untuk memverifikasi penghasilan istriku karena istriku bekerja dan berdomisili di Jawa Timur, hanya Mandiri yang memberiku kepastian KPR-ku di-approve dan keluarlah Surat Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) dengan limit kredit 286 juta yang disetujui dari 315 juta yang kuajukan. Jadilah aku kelabakan menambah uang muka menjadi sekitar 95 juta belum termasuk BPHTB 16,5jt dan estimasi biaya KPR sekitar 11jt-an.

Setelah keluar SPPK mandiri itu, aku mulai mengangsur cicilan kedua (cicilan pertama adalah booking fee 5 jt). Dalam proses pengangsuran selama 5 bulan ini, aku merasa kurang sreg untuk nantinya melakukan akad kredit dengan Mandiri. Mengapa demikian? Karena beberapa temanku merekomendasikan BTN untuk mengambil KPR-nya karena pengalamannya yang telah puluhan tahun mengelola KPR di Indonesia, dan juga jatuh-jatuhnya cicilannya lebih ringan daripada bank lain walaupun bunga di tahun pertamanya tidak semenarik tawaran bunga bank lain.

Kebetulan awal Februari aku melihat iklan di Kompas ada Pameran Trend Property 2012 di JCC yang disponsori oleh BTN dan BNI. Iseng-isenglah aku tgl 9 Februari maen ke pameran itu dan bertanya tentang KPR di BTN. Ternyata ada promo bunga fixed 9,75 % untuk tahun pertama, bebas biaya administrasi, diskon sampai dengan 62% dari tarif normal untuk asuransi Kebakaran dan Jiwa. Aku pun langsung apply form pengajuan KPR dan langsung diberi surat persetujuan prinsip oleh petugas stand BTN di lokasi pameran. Aku pun disarankan untuk menghubungi BTN cabang Serpong untuk melengkapi berkas-berkas persyaratan KPR.

Minggu, 12 Februari 2012 aku kembali ke pameran yang masih berlangsung di JCC. Aku pikir hari minggu akan ramai luar biasa, ternyata pamerannya tetap sepi. Pikirku saat itu, "Mungkin harga perumahan di Jabodetabek sudah naik signifikan yang hampir-hampir tak terjangkau bagi sebagian besar penduduknya, jadi mereka yang tidak merasa mempunyai modal untuk membeli rumah baik secara tunai ataupun KPR pastinya tidak akan mendatangi pameran itu yang didominasi pengembang-pengembang besar." Aku tidak langsung menuju stand BTN melainkan mencoba menyambangi stand BNI, bertanya soal KPR-nya. Ternyata kuhitung-hitung dengan logika jatuhnya lebih mahal daripada BTN.

Saat aku ke stand BTN langsung saja kusodorkan berkas-berkas persyaratan KPR untuk titip diserahkan ke BTN Serpong. Nah, saat itu pula aku nego agar berkas KPR-ku kalau bisa dilimpahkan ke BTN Bintaro saja, karena Serpong terlalu jauh dari kantorku. Namun akhirnya berkasku di serahkan ke perwakilan BTN Ciputat, mungkin karena lokasi perumahan yang ku-inden masuk dalam area kerja BTN Ciputat.

Beberapa hari setelah apply aku ditelpon dari BTN Ciputat mengkonfirmasi tentang gajiku, mereka agak bingung dengan nominal gaji dan total penghasilanku (plus honor-honor dan tunjangan). Setelah itu aku tidak ditelpon lagi. Istriku juga tidak ditelpon. Atasan maupun kantorku juga tidak di telpon. Sangat berbeda sekali saat proses verifikasi oleh Bank Mandiri kala aku mengajukan KPR pertama kalinya. Hari kesepuluh kutelpon lagi Mbak I**a di bagian KPR BTN Ciputat menanyakan progress pengajuan KPR kami, ternyata KPR kami baru dirapatkan oleh tim dari BTN Ciputat saat itu dan dijanjikan sekitar jumat tanggal 24 sudah ada hasil akhirnya. Akhirnya tanggal 23 Februari sore, aku ditelpon oleh Mbak I**a dan dikabarkan kalau Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K) telah dikeluarkan oleh BTN Ciputat dengan limit kredit 285 juta, 1 juta lebih rendah daripada yang di-approve Mandiri.

Aku minta tolong untuk diemailkan SP3K itu, namun kutunggu sampai hari Minggu belum kunjung juga diemail. Aku pun hari Senin berinisiatif untuk mendatangi langsung BTN Ciputat untuk mengambil SP3K yang akan kuserahkan ke developer agar skema KPR-ku yang awalnya akan diproses melalui Bank Mandiri, aku minta kepada Developer untuk merubahnya menggunakan KPR dari BTN.

Sesampainya di BTN Ciputat pukul 7 pagi, aku langsung ngetem di parkiran menunggu pelayanan Bank dibuka. pukul 7.30 Bank dibuka dan aku pun langsung menuju bagian KPR dan mengambil SP3K. Karena KPR BTN mewajibkan untuk mempunyai Tabungan BTN Batara, aku pun membuka account BTN Batara disana.

Usai dari BTN Ciputat aku langsung menuju ke Jalan Ciater ke kantor marketing GS 2. Kuserahkan fotokopian SP3K, dan kuminta marketingya untuk mengabari kapan akad kreditnya dengan mengajukan beberapa opsi hari/tanggal akad kredit.

Semoga akad kredit yang kuharapkan bisa berlangsung awal Maret 2012 nanti dapat berlangsung sukses dan lancar, serta BTN menjadi Bank pemberi KPR yang terbaik bagiku. Amin.

Baca juga:

Mudahnya Proses KPR di BTN